Coronamonitor Zeeland

Woningbouw stagneert door grondstoffenprijzen

Door gestegen grondstoffenprijzen is er een streep gegaan door een woningbouwproject in Nederland. De gemeente Almere heeft een plan om zo'n honderd betaalbare koopwoningen te maken geschrapt, omdat de bouwkosten te hoog zijn opgelopen. Bij andere projecten is vertraging opgetreden of vallen koopprijzen van nieuwbouwhuizen hoger uit door dure en schaarse materialen.


Het schrappen van het bouwplan in Almere is illustratief voor de ontstane situatie in de bouw, waar ontwikkelaars en aannemers steeds vaker steggelen over contracten door opgelopen kosten. 'Enkele projecten hebben last van de sterk opgelopen inkoopprijzen van bouwmaterialen als hout, vlakglas en staal', constateert bouweconoom Madeline Buijs van ABN Amro. 'Het grootste effect komt nog als toeleveranciers de prijsstijgingen gaan doorberekenen.'


Productie afgebouwd, prijzen gestegen
Op de wereldmarkt zijn de prijzen van allerlei producten fors gestegen, omdat bij de start van de coronacrisis de productie werd afgebouwd. Afnemers schortten acuut bestellingen op. De vraag naar deze producten bleef uiteindelijk onverwacht sterk, waardoor in veel sectoren schaarste ontstond: van chips, plastics en propaan tot bouwmaterialen.
'In reactie daarop besloten afnemers versneld hun voorraden aan te vullen en te vergroten. Dat versterkte de schaarste', zegt hoogleraar logistiek Jan Fransoo van de Universiteit van Tilburg. 'De productie kan het nog niet bijbenen.'

Als gevolg daarvan zijn invoerprijzen gestegen. Zo is gezaagd en geschaafd hout een kwart duurder dan een jaar geleden. Importeurs betalen zelfs 53% meer voor stalen staven die voor betonwapening worden gebruikt. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) berichtte onlangs al dat één op de vijf bouwbedrijven last heeft van productiebelemmeringen in de materiaalvoorziening.


Woningbouw geraakt
Dat raakt nu al woningbouwprojecten in een land met een tekort van 279.000 huizen. Zo gaat de vijftig meter hoge, volledig houten woontoren Sawa in Rotterdam niet vóór, maar pas na de zomer in de verkoop. 'Op dit moment gaan de prijzen omhoog. Als de kosten stijgen, moet je kijken hoe de businesscase rondkomt', zegt ontwikkelaar Mark Compeer. Dat betekent dat kopers een hogere prijs zullen betalen, al weet Compeer nog niet hoeveel meer. Hij zegt dat 'alles erop gericht is' om volgens planning aan het eind van dit jaar te beginnen met de bouw.

Zo zijn er nu meer voorbeelden. De Gelderlander meldde onlangs dat de bouw van een grote woontoren in Nijmegen vertraging oploopt door de gestegen bouwkosten. En werknemers van de Universiteit Leiden houden er rekening mee dat hun kantoren kleiner zullen worden dan voorzien in hun nieuw te bouwen faculteitsgebouw van €100 mln. Door de gestegen prijzen van bouwmaterialen kan er minder met hetzelfde budget, meldde Leids Universitair Weekblad Mare.


Almere schrapte dus een heel woningbouwproject in het Europakwartier. 'Het project met de 110 woningen gaat niet door vanwege de hoge bouwkosten', meldt een woordvoerder. Niet alleen de materiaalprijzen spelen hierbij een rol, maar ook de krapte op de woningmarkt. Prijzen zijn daardoor fors gestegen, waardoor de huizen niet meer te betalen zijn voor de doelgroep. Oorspronkelijk waren de huizen van zo'n 75 vierkante meter per stuk bedoeld voor kopers met een beurs tot €180.000, maar de kosten zijn nu al €245.000.


Ook Den Haag heeft daar last van. Door onder meer weinig beschikbare grond én stijgende bouwkosten staat de ambitie van de stad om één op de vijf koophuizen te bouwen onder de betaalbare grens van €310.000 onder druk. De stijgende bouwkosten zitten vooral in 'schaarste door tekort aan materieel, materiaal, maar zeker ook personeel', meldt een woordvoerder. In de Hofstad leidde dat nog niet tot het annuleren van bouwprojecten. 'Wel is er soms vertraging', aldus de woordvoerder.


Verdere stijging voorzien
Bouwbedrijven verwachten niet dat het hierbij blijft, meent het EIB naar aanleiding van eigen onderzoek. Twee van de drie ondervraagde bouwondernemingen denkt dat de prijzen de komende drie maanden verder gaan stijgen.
Econoom Buijs voorziet dat de marges van bouwers en ontwikkelaars verslechteren. 'Daarnaast kunnen de hoge materiaalprijzen ook de ontwikkeling van nieuwe woningen raken, zeker in het betaalbare segment', zegt zij. Met name bij grote projecten die een tijd geleden zijn aanbesteed of aangenomen, kunnen de prijsstijgingen volgens haar problemen opleveren als er nu moet worden ingekocht en de rekensommen niet meer kloppen. Buijs: 'Dit kan een behoorlijk aantal bouwbedrijven flink pijn gaan doen.'


Druk op afspraken
Bovendien zet het druk op afspraken tussen opdrachtgevers en ontwikkelaars. ‘Voorheen was het niet ongebruikelijk om in contracten clausules weg te laten die aannemers beschermen tegen onvoorziene omstandigheden. Nu zijn deze clausules standaard onderwerp van discussie', zegt vastgoedadvocaat Jordie Bakker van Van Doorne. 'Aannemers zijn niet snel meer bereid het risico op onvoorziene omstandigheden zoals aanzienlijke prijsstijgingen voor hun rekening te nemen.'

Verder worden volgens Bakker bestaande contracten zowel door opdrachtgevers als aannemers tegen het licht gehouden. Zij kijken of die clausules er wel of niet instaan en wie het risico van de scherpe prijsstijgingen draagt. Zo proberen aannemers volgens de advocaat de afspraken aan te passen, zodat het risico op prijsstijging niet meer volledig bij hen ligt. 'Hun marge is met zo'n 3% relatief dun, dus het houdt voor hen al snel op', zegt Bakker.


Nieuwe lockdowns
Die intensievere onderhandelingen zullen op zichzelf niet tot uitstel van projecten leiden. Wel wordt het volgens de advocaat door de materialenschaarste lastiger om de start van de bouw te plannen. Een reguliere afspraak is om binnen enkele weken te starten nadat de vergunningen rond zijn. Bakker: ‘Maar het is de vraag of dat in alle gevallen haalbaar is. Sowieso speelt nog dat eventuele nieuwe lockdowns de toelevering verder kunnen verstoren.’

Bron: Het Financieele Dagblad

Houd u aan de voorzorgsmaatregelen

Houd 1,5 m afstand

Houd 1,5 m
afstand

Was vaker je handen

Was vaker
uw handen

Werk zoveel mogelijk thuis

Werk zoveel
mogelijk thuis


Partners Partners